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不動産−<農地の取引について>


 農地(田・畑)の取引に関してご説明いたします。あくまでも、久喜市・白岡市・加須市での取引経験
によるものですので、他の行政区域では多少の違いがあるかもしれませんので、参考として下さい。

 農地とは”地目”が「田」または「畑」となっている土地ですが、見た目が宅地や駐車場となっている
土地も実際は農地であることもあります。農地は「農地法」により、原則的には農地以外に利用する
ことを制限された土地ということが言えます。

 ここで、不動産取引において物件情報の中に「都市計画法34条11号」或いは「都市計画法34条12
号」の区域という表示を目にすることもあると思います。

 「都市計画法34条11号」区域とは?
 簡単にいうと、敷地面積が300u以上であれば、誰でも自己居住用建物を建築可能な区域の事です。 但し、農地転用する場合には500u以下という制限もあります。

 この該当区域は、加須市及び久喜市鷲宮地区・久喜市栗橋地区に指定された区域があります。

 分譲業者が販売する土地は、農地転用して地目が「宅地」に変更され、開発行為により「宅地造成」
されたものが一般的です。

 よって、上水道・排水の取り出しまでされておりますので、誰でも購入すればすぐに(建築確認済
後)、建築可能です。

 また、一般の方が不動産業者に委託して販売する土地は、農地のまま販売することが一般的です。
 この場合は、取引の流れとして以下のような手順となります。
 ※弊社でお取引いただく場合は、専門の測量事務所に各種申請を依頼致しますので、必要書類を
     揃えて費用の負担をしてい た だくだけです。

 1.購入申し込み(弊社所定書式あり)
   ↓
   ↓(測量していない場合は、売主にて確定測量を行う)
   ↓
 2.開発の事前相談
   ↓(1週間程度)
 2−1.開発許可・排水放流許可・道路占用許可申請(受付は随時)
 2−2.農地転用許可申請(受付は毎月1日)
   ↓(開発は約1ヶ月程度)
   ↓(農転は翌11日頃)
   ↓各許可取得
 3.適合証明申請(開発行為又は建築等に関する証明交付申請書)
   ↓(約1−2週間)
   ↓
 4.売買契約
   ↓(売買契約前に、住宅ローンの事前審査申込(回答は数日後)で仮承認取得しておく)
   ↓(この時点で、建物の見積り(多少余裕を見た金額)も必要ですので、建築業者と打合せを
   ↓ 十分行っておく)
   ↓
 5.建築請負契約着手金が必要となります。)
   ↓
 6.住宅ローンの本申込み
   ↓(1−2週間程で承認される)
   ↓
 7.金銭消費貸借契約
   ↓(7.と8.を同日に行ってくれる金融機関もありますが、通常2−3日以降となります。)
   ↓
 8.決済(住宅ローンの場合は、つなぎ融資により土地代のみ融資が実行されます)
   ↓  (金利を建物の引渡しまで毎月支払います)
   ↓  (諸費用としては、土地の登記費用・固定資産税清算金・仲介手数料がかかります)
   ↓
 9.開発行為(許可申請時のとおり造成・給排水工事等を行う)
   ↓
 10.完了検査(検査済証
   ↓
 11.建築確認申請
   ↓(約1ヶ月程、確認済証の取得)
 12.建築着工
   ↓(基礎ができた以降で、「宅地」へ地目変更登記ができます)
   ↓(上棟後、住宅ローンの場合は、建物代金の一部が融資実行されます)
   ↓
 13.竣工・完了検査(検査済証の交付)
   ↓
 14.引渡し
   (住宅ローンの場合、建物残代金の融資が実行され、建物に抵当権が設定されます)
   (諸費用としては、建物の表示・保存・抵当権設定の登記費用、火災保険料がかかります)
   ↓
 15.引越し